Почему проект социального жилья потерпел крах из-за лифтов и библиотек

21 мая 1901 года в Москве скончался Гаврила Солодовников — один из самых состоятельных, но при этом патологически прижимистых магнатов Российской империи. Легенды гласили, что он скупился даже на базовое питание, оставлял копеечные чаевые и носил поношенный халат — словом, вел подчеркнуто аскетичный образ жизни.

При этом на его банковских счетах хранились миллионы.

После кончины предпринимателя его наследники получили лишь около 830 тысяч рублей, тогда как 20 миллионов были направлены на благотворительные цели: женское образование, профессиональную подготовку и создание доступного жилья в Москве. Причем Солодовников составил распоряжения столь детально, чтобы средства не были «размыты» в общих благотворительных проектах.

Треть капитала была выделена именно на жилой фонд. Идея состояла не в создании ночлежек, а в возведении качественных домов, способных окупать свое содержание за счет арендных платежей.

Городские власти совместно с душеприказчиками проработали финансовую модель, выкупили участки и провели архитектурные конкурсы. В результате были построены два масштабных комплекса — для одиноких граждан и для семейных пар. Здания оснастили по последнему слову техники: лифтами, электричеством, собственными банями, прачечными, столовыми, библиотеками и детскими учреждениями.

Ценовая политика была ориентирована на рядового рабочего.

Однако, несмотря на проработанность планов и высокий спрос, проект столкнулся с неожиданными трудностями.

Как Москва исследовала потребности бедноты

В завещании Солодовников четко обозначил целевую аудиторию — рабочий класс, установив предельный порог аренды: не более трех рублей в месяц за комнату.

В сентябре 1901 года душеприказчики обратились в Московскую городскую думу за экспертным заключением. Специальная комиссия провела глубокий анализ жилищного сектора и сформировала технические требования.

Основная масса рабочих проживала вне Садового кольца, в частности, в Мещанской части, вблизи вокзалов. Исследование выявило катастрофическую ситуацию: процветали «коечно-каморочные» квартиры, где семьи ютились в тесных каморках, а одиночки делили одну спальню на 8–16 человек.

Антисанитария и отсутствие личного пространства стали очевидными факторами для строительства двух специализированных жилых корпусов.

Комиссия произвела расчеты: при заработке столичного рабочего около 45 рублей в месяц (у неквалифицированных — 22 рубля), оптимальная трата на аренду составляла 10–15% дохода. Следовательно, арендная ставка в 3–5 рублей позволяла объекту работать «в ноль» без дотаций из бюджета.

Основным требованием оставалась финансовая автономность: дома должны были функционировать как коммерческая недвижимость с ярко выраженной социальной миссией. Фактически, это был один из первых примеров системного исследования клиентского опыта (customer development) в России.

Архитектурный конкурс и строительство

Параллельно шла подготовка технического задания для конкурса, который был организован через Общество гражданских инженеров в Санкт-Петербурге.

Дом для одиноких проектировался с коридорной системой, вмещая до тысячи жильцов с комнатами площадью от 4,5 кв. м.

Семейный корпус был рассчитан на 200 домохозяйств, включая инфраструктуру для детей — ясли и сад.

Проекты отличались передовыми инженерными решениями: огнестойкие материалы, электрификация, водопровод, отопление и вентиляция. Победителями стали архитекторы Михаил Перетяткович, Моисей Лялевич и Болеслав Конецкий. Строительство было завершено к 1909 году.

Инфраструктура

Дом для одиноких включал более тысячи комнат (4,5–6 кв. м), оборудованных складными кроватями и базовой мебелью. Аренда, составлявшая 4–5 рублей в месяц, уже включала расходы на электроэнергию.

В здании работала столовая с демократичными ценами, библиотека, медицинский кабинет, где фельдшер проводил регулярные осмотры, и даже небольшой электрический лифт. Также жильцам были доступны прачечная, баня, концертный зал и культурный досуг — от театральных постановок до кинопоказов.

Непредвиденный финал

К 1914 году дома были полностью заполнены. Однако случился парадокс: основная целевая аудитория — рабочие — оказалась в меньшинстве. Паркетные полы и «излишняя» для них цивилизованность пугали людей, привыкших к земляным полам и ночлежкам. Стоимость содержания качественного жилья оказалась выше ожиданий бедных слоев.

Подобный сценарий наблюдался и в Европе, где социальные инициативы в итоге переориентировались на платежеспособный средний класс. В результате в домах Солодовникова поселились мелкие служащие, чиновники и пенсионеры.

Проект столкнулся и с бытовыми проблемами: трудности с изоляцией больных при эпидемиях, теснота в семейных квартирах и сложность совместного быта на общих кухнях.

Тем не менее, городские власти планировали развитие инициативы. Но амбициозным планам помешала Первая мировая война, а затем и события 1917–1918 годов. Благотворительные фонды Солодовникова были национализированы новой властью.

В советский период здания сменили назначение, став административными и ведомственными объектами. Так, в одном из этих домов в свое время проживал преступник Владимир Ионесян, известный как «Мосгаз».

Впрочем, это уже совсем другая история.

 

Источник